个人通过挂靠方式进行房地产开发的合同属于无效合同
发布时间：
2022-09-14 14:11
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因合作开发房地产纠纷，王某将某某房地产开发有限公司、姜某诉至法院。原告王某诉称，2013年初,两被告因经营需要向其寻求资金帮助,于是王某分别委托某旅游开发有限公司、某投资有限公司、姜某，给两被告共计支付人民币1500万元,姜某及某某房地产开发有限公司为取得其信任,骗取其签署了不可能履行且严重违背法律禁止性规定的《房地产挂靠项目合同书》及《房地产合作开发协议书》,其转款后,两被告拒绝履行双方签署的协议所约定的义务,其也多次要求两被告归还上述款项并支付收益,但均未果。
一审法院审理中查明，某旅游开发有限公司及某投资有限公司、姜某受王某委托支付某某房地产开发有限公司人民币1500万元，2013年4月28日王某(甲方)与姜某(乙方)共同签订《房地产合作开发协议书》,该协议书主要内容为:双方欲共同开发位于某地三组共三期土地。一期项目用地已由甲、乙双方共同出资购买，土地使用权为甲、乙双方共同享有,共计三期地块因挂靠需要登记在某某房地产开发有限公司名下。同日,某某房地产开发有限公司与王某、姜某共同签订《房地产挂靠项目合同书》,2013年6月2日王某与姜某再次签订一份《房地产合作开发协议书》。以上协议签订后,王某、姜某与某某房地产开发有限公司并未共同组建项目部或成立分公司对以上三期地块进行开发，第一期、第二期两块地块的土地使用权人为某某房地产开发有限公司,且该两块土地上的房地产项目一直以某某房地产开发有限公司名义对外进行开发,三期地块因尚未完成土地招拍挂手续,至今仍未进行开发。
一审法院认为：王某与姜某就涉案三块地块合作开发房地产签订了两份《房地产合作开发协议书》,两份协议双方均系个人,并不具备房地产开发资质,违反法律强制性规定而属无效协议，并且，该合同属于挂靠合同，因合同目的违反法律强制性规定同样属无效合同。故本院对原告王某主张《房地产合作开发协议书》及《房地产挂靠项目合同书》无效的诉讼请求予以支持。2018年4月10日一审法院作出判决，支持原告诉讼请求。
后某某房地产开发有限公司不服上诉，请求依法撤销原判决,改判驳回被上诉人王某原审诉讼请求。在二审中，争议焦点是:姜某向王某返还1500万元,某某房地产开发有限公司应否承担连带责任。二审法院认为,王某与姜某签订的《房地产合作开发协议书》、《房地产挂靠项目合同书》因双方当事人均不具备房地产开发经营资质,导致合同无效,一审法院对此所作认定并无不当，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”王某依据上述协议向某某房地产开发有限公司支付了1500万元用于房地产开发,对此事实姜某予以认可。因合同无效,姜某对王某支付的1500万元应承担返还的责任。某某房地产开发有限公司主张王某与姜某投资的1500万元全部用于支付土地款、税金,某某房地产开发有限公司的股东受让项目权益时已经支付了转让款,不存在可以返还的1500万元。对此,二审法院院认为,在王某与姜某合作期间,姜某是某某房地产开发有限公司的股东及法定代表人,王某与姜某共同投资开发的房地产项目是以某某房地产开发有限公司的名义进行开发在双方合作期间姜某将项目及某某房地产开发有限公司股权转让给案外人,其中包含了王某支付的1500万元的利益在内。而姜某与某某房地产开发有限公司签订转让协议时并未告知王某,在王某不知情的情况下处分了王某的1500万元,某某房地产开发有限公司作为受益者应承担连带返还的责任，关于某某房地产开发有限公司主张判决结果直接影响到案外人的权益,应当追加为第三人的问题,二审法院认为,股东转让股权与公司对外承担责任是不同的法律关系,本案不存在应追加股东作为第三人的事实及法律依据。综上,上诉人某某房地产开发有限公司公司的上诉理由不成立,姜某应返还王某1500万元,某某房地产开发有限公司应承担连带返还责任。
随后，某某房地产开发有限公司以一审、二审认定事实错误为由申请再审，再审的争议焦点为：王某与姜某签订的《房地产合作开发协议书》、《房地产挂靠项目合同书》合同效力问题以及某某房地产开发有限公司是否应当返还1500万元的问题。再审法院认为，原审法院关于合同效力的认定不存在法律适用错误的情形。关于返还1500万元的问题,原审判决某某房地产开发有限公司返还王某投资款1500万元并支付相应利息在认定事实和适用法律方面并无不当，驳回某某房地产开发有限公司的再审申请。
【律师策略】
律师认为，本案的核心是涉案《房地产合作开发协议书》及《房地产挂靠项目合同书》是否合法有效的问题。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，王某与姜某均为自然人，并不具备房地产开发经营资质，该两份《房地产合作开发协议书》无论实质、形式都是典型的合作开发房地产协议，因此该两份《房地产合作开发协议书》因违反法律强制性规定而属于无效协议。并且，某某房地产开发有限公司作为涉案1500万元款项的实际使用人及受益人，理当对该款项承担返还责任。某某房地产开发有限公司依据无效的《房地产合作开发协议书》及《房地产挂靠项目合同书》两协议收到王某所支付1500万元款项，王某对公司不享有任何股权，对土地不享有任何使用权，对项目不享有任何收益权。无论是基于上述法律规定合同无效导致的法律后果或民法的公平原则，某某房地产开发有限公司与姜某都应当返还基于上述无效合同取得的王某所支付的1500万元，并依法支付占用王某上述款项所产生的利息。二审驳回上诉，维持原判。
